Son dönemde kiracı ve ev sahibi arasında yaşanan olumsuzluklar ve özellikle kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar nedeniyle birçok kiracı, ev sahipleri tarafından dava edilerek kiracının tahliyesi yoluna gidilmektedir.
Kutel Hukuk Bürosu kurucularından Av. Kadir Uyanık, ev sahibi kiracı ilişkileri nedeniyle yaşanan tahliye davalarındaki sürelere dikkat çekti.
Kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunabilmesi için Türk Borçlar Kanununun 350 inci maddesi gereğince, kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi takip eden bir aylık süre içerisinde dava açılmasının gerekli ve yeterli olduğuna dikkat çeken Avukat Kadir Uyanık, kiraya verenin, kiracıyı ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirmek istemesi halinde davayı açmadan evvel herhangi bir ihtarname göndermesi zorunluluğu olmadığına vurgu yaparak:
“Örneğin, 05.07.2021 tarihli ve bir yıl süreli bir kira sözleşmesinde kiraya veren ihtiyaç sebebiyle dava açacaksa, 05.07.2022 – 05.08.2022 tarihleri arasında herhangi bir gün dava açabilir. Fakat burada ufak bir parantez ile ek açıklama yapmakta fayda var. Kiraya veren, dava açma süresi içerisinde iken veya dava açma süresi henüz başlamamışken bir ihtarname göndermiş, bu ihtarnamede ihtiyacını ve tahliye talebini kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir aylık süre ile sınırlı değildir. Artık davasını kira yılı sonuna kadar herhangi bir zaman açabilir.” Dedi.
Kiraya verenin gerçekten bu gayrimenkule ihtiyacının olup olmadığının nasıl değerlendirileceği ve ihtiyaç gerekçesi ile ihtiyacın şartlarının önemine vurgu yapan Av. Uyanık, kanunda ihtiyaç halinin nasıl belirleneceği noktasında açık düzenlemeye yer verilmediği ve bu hususun araştırılmasının mahkemeye bırakıldığına dikkat çekerek şöyle devam etti:
“Yargıtay uygulamasında benimsenen bazı kriterler var. Bunların başında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekliliği geliyor. Ayrıca ihtiyaç zorunluluğu davanın açıldığı tarihten kesinleştiği tarihe kadar da devam etmek zorundadır (Yargıtay 3. HD 26.11.2019 tarihli, 2019/4504 E. – 2019/9283 K.). Aksi durumda zorunluluk ortadan kalkacağından ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası reddedilecektir.
Yine kanunda yer almayan fakat yargı uygulamaları ile aranan diğer bir şart da uygunluk kriteri. Tahliyesi istenen taşınmazın belirtilen ihtiyaca uygun olması gereklidir. Bu husus Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.01.2016 tarihli, 2014/117 E. ve 2016/60 K. sayılı kararında; “ayrıca kiralananın olduğu gibi veya basit tadilatlarla ihtiyaca uygun olduğu saptanmalıdır. Kiralananın ihtiyaca elverişli hale getirilmesi için yapılacak tadilat esaslı nitelikte ise ya da binanın ana yapısına zarar verecekse ihtiyaca elverişli olduğu kabul edilemez ve tahliyeye karar verilemez” şeklinde belirtilmiştir.
Kiracı ve kiraya veren arasındaki çekişmeli durumlarda itiraz süreleri ve mahkeme süreçleri konusunda CEO Haber’e bilgi veren Kutel Hukuk Bürosu kurucularından Av. Kadir Uyanık soruları şöyle yanıtladı:
CEO Haber: Kiraya veren, konutunu veya işyerini satmışsa ve yeni satın alan kişi kiracıyı ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirmek isterse bunu hangi sürelere uyarak yapmalıdır?
Av. Kadir Uyanık: Yeni malik, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak istiyorsa dikkat etmesi gereken iki süre vardır. İlki bir aylık ihtarname süresi. İkincisi de altı aylık tahliyeyi bekleme süresidir. Kabaca şöyle tarif edilebilir; yeni malik taşınmazı aldıktan sonra bir ay içerisinde ihtarname göndermeli ve tahliyeyi talep etmelidir. Altı ay sonra da tahliye için dava açabilir.
CEO Haber: Yeni malik göndereceği ihtarnameyi bir aylık sürede göndermeli ama ya kiracıya daha geç ulaşırsa veya ulaşmazsa? O zaman da ihtarname süresinde sayılacak mı?
Av. Kadir Uyanık: Taşınmazı satın alan yeni malik edinme günü de dahil olmak üzere, “edinme tarihinden itibaren” bir aylık süre içerisinde bir ihtarname gönderip kiracıya ihtiyacının varlığını ve tahliye talebini bildirmelidir. Bu bildirimin kiracıya bir aylık süre zarfında ulaşması zorunludur. Örneğin 05.07.2022 tarihinde satın alınmış bir mülk için gönderilecek tahliye ihtarnamesi en geç 05.08.2022 tarihinde kiracının eline ulaşmış olmak zorundadır. Aksi takdirde açılacak tahliye davası reddedilir. İstikrarlı Yargıtay kararları da bu yöndedir. Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.03.2018 tarihli, 2018/1051 E. – 2018/2173 K. sayılı kararında: “Davacı yeni malik dava konusu taşınmazı 26.06.2013 tarihinde satın almış ve 24.07.2013 tarihinde keşide ettiği ve 29.07.2013 tarihinde tebliğ olunan ihtarla, davalıya, kiracısı bulunulan taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını, kiralananı tahliye etmesini bildirmiştir. Bu durumda ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ edilmediğinden davacının TBK’nun 351. maddesine dayanarak açtığı dava süresinde değildir.”
Görüldüğü üzere burada bir “bildirimin tebliği” şartı var. Yani gönderilen ihtarnameyi siz süresinde notere vermiş olabilirsiniz fakat süresinde ulaşmamış ise burada yeni malik için hak kaybı oluşuyor. Süresinde ulaşması için mülk ediniminden hemen sonra bu ihtarname gönderilmelidir. Yeri gelmişken, kiracının bu ihtarnameyi almamak gibi bir şansının olmadığını da belirtelim. Kiracı almıyorum ben bu tebligatı derse tebligat muhtara bırakılır. Muhtara bırakıldığı gün tebliğ tarihi sayılır. Fakat tebligat bir sebeple iade olur / tebliğ edilemezse bildirim süresinde yapılamamış sayılacaktır.
CEO Haber: Peki altı aylık süre nasıl hesaplanacak? Tebligat tarihinden sonra mı altı ay hesap edilecek?
Av. Kadir Uyanık: Hayır. Burada yapılacak altı aylık süre hesabı da “taşınmazın edinildiği tarih” dikkate alınarak yapılacak. Ancak genellikle taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren altı ay geçmesini beklemeden dava açılıyor. Fakat bu şekilde süreyi beklemeden açılan davanın reddi gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.04.2019 tarihli, 2017/6068 E. – 2019/3923 K. sayılı kararında sürenin edinme tarihinden başladığı belirtilmiştir: “edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir”
CEO Haber: Yeni malik altı aylık süreyi beklemeden ihtiyaç sebebiyle dava açma hakkına sahip midir?
Av. Kadir Uyanık: Evet bu da sıklıkla gözden kaçırılan diğer bir husustur. Yeni malik sanki altı aylık süreyi beklemek zorundaymış gibi o süreye odaklanmak hatalı bir bilgiden kaynaklanıyor. Mülkiyetin devri ile birlikte yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve sözleşme ile bağlıdır (Türk Borçlar Kanunu, md. 310). Sözleşme ile bağlı olduğu için aynı eski malik gibi ihtiyaç sebebiyle genel sürelerde dava hakkı mevcuttur. Şöyle bir örnekle açıklayalım: 05.11.2022 tarihinde süresi bitecek olan bir kira sözleşmesi nedeniyle kiracının tahliyesini isteyen yeni malik, taşınmazı 04.11.2022 tarihinde, yani bir gün önce satın almış olsa bile 05.12.2022 tarihine kadar (bir aylık normal dava süresi içerisinde) ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Herhangi bir ihtarname göndermesi de gerekmez. Burada artık yeni malik bir seçimlik hakka sahiptir. Dilerse eski malik gibi ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkını kullanır, dilerse yeni malik olduğu için bir aylık ve altı aylık sürelere göre tahliye hakkını kullanır. Bu seçimlik hakkın dayanağı Yargıtay uygulamalarına da sıklıkla yansıtmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.06.2021 tarihli 2017/1540 E. – 2021/878 K. sayılı kararında: “… taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mevzuatta öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır.”
Fakat burada yine bir parantez açalım, yeni malik bu seçimlik hakkını bir kere kullanmakla tüketmiş olur. Yani bu hakkını bilmeden ihtarname gönderen ve ihtarnamede yeni malik olmaktan kaynaklanan hakkını kullanacağından bahseden kişi, daha sonra eski malik gibi kira sözleşmesi süresi sonunda dava açma hakkını kullanamaz. Çünkü artık burada kiracıya altı aylık oturma hakkı tanımış olur ve bu iradeden tek taraflı olarak dönüş yapılamaz (Yargıtay 3. HD 20.12.2017 tarihli, 2017/7209 E. – 2017/17902 K. sayılı kararı)
CEO Haber: Peki diyelim ki bir aylık sürede ihtarnamede gönderildi yeni malik gerekçesiyle dava açılacağı bildirildi. Altı ay geçti, yedi ay geçti, sekiz ay geçti, hala dava açılmadı. En geç ne zaman dava açılabilir? Yeni malik istediği herhangi bir zaman diliminde dava açabilir mi?
Av. Kadir Uyanık: Hayır. Burada bir de üst sınır var. Yeni malikin bu dava hakkını en geç sözleşmenin yenileneceği tarihe kadar açması gerekir. Diğer bir deyişle sözleşme yenilenme tarihine kadar bu davanın açılması şarttır. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.04.2019 tarihli, 2017/6068 E. – 2019/3923 K. sayılı kararı) (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.05.2018 tarihli, 2018/1074 E. – 2018/5424 K. sayılı kararı)
CEO Haber: İhtiyaç sebebiyle davada bizzat yeni malikin değil de bir akrabasının, çocuğunun, eşinin, kardeşinin ihtiyacı varsa dava açılabilir mi?
Av. Kadir Uyanık: Evet bu konuda Kanun’da bir sınırlama yapılmış durumda. İhtiyaç hali, malikin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerden biri için mevcut olmalıdır. Bunun dışında kalan, amca, teyze, hala ya da daha uzak akrabalar gerekçe olarak gösterilemez. Kardeş için açılan davaların reddedilmesi gerektiği, alt soy – üst soy kapsamında değerlendirilemeyeceği düşünülebilir fakat kardeş “bakmakla yükümlü olunan kişiler” kapsamında değerlendirilmektedir. Yargıtay’ın da uygulaması bu yöndedir. (Yargıtay 6 HD 24.11.2014 tarihli, 2014/12439 E. – 2014/12928 K. sayılı kararı)
CEO Haber: Peki, özellikle işyerleri için, bir işyeri gerçek kişi şirket ortağı adına alınmış ve fakat şirket için kullanılacağı ileri sürülerek ihtiyacın varlığından bahsedilmişse, bu da geçerli bir ihtiyaç gerekçesi sayılabilir mi?
Av. Kadir Uyanık: Bu da uygulamada sıklıkla yapılan bir hatadır. Taşınmaz şirket ortağı adına satın alınır fakat şirket için kullanılacağından bahisle ihtiyaç sebebiyle dava açılır. Fakat Yargıtay bu davaların reddedilmesi gerektiği görüşündedir. Burada şirketin ihtiyacı mevcutsa, taşınmazı şirket satın almalı ve o dava açmalı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.05.2018 tarihli, 2018/1074 E. – 2018/5424 K. sayılı kararında da bu durum şöyle açıklanmıştır: “Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz.”
CEO Haber: Özellikle işyerleri için soruyorum bunu, işyeri gerçek kişi adına tescilliyken, kira + stopaj ödeyen bir kiracı, işyeri satıldıktan sonra satın alan kişi bir şirket olduğu için kirasını nasıl ödeyecek? Stopaj hariç kira bedeli + KDV mi yoksa stopaj dahil kira bedeli + KDV mi?
Av. Kadir Uyanık: Evet bu da uygulamada sıklıkla sorun yaratan hususlardan biri. Özellikle mülk sahibi şirket iken gerçek kişiye satılması halinde ödenecek tutar ya da tam tersi senaryoda ödenecek tutar sorun teşkil ediyor ve iş tahliye davalarına kadar gidiyor. Burada iki basamaklı bir inceleme yapmak gerekiyor, kira sözleşmesinde net kira bedeli mi belirlenmişti yoksa brüt kira bedeli mi? Bu soruya verilecek cevaptan sonra KDV ve stopaj sorunu çözümlenebilir.
a. Önceki malik gerçek kişi iken, sonraki malik kurumlar vergisi mükellefi ise ve sözleşmede kira bedeli net olarak belirtilmişse, yeni malike ödenecek kira bedeli net tutar + KDV şeklinde olacaktır. Eğer sözleşmede kira bedeli brüt belirlenmişse, stopaj hariç net tutar tespit edilir +KDV şeklinde yeni kira bedeli belirlenir. (Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.06.2019 tarihli, 2017/9842 E. – 2019/5550 K. sayılı kararı ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 29.03.2018 tarihli, 2017/2762 E. – 2018/3223 K. sayılı kararında bu ilkeler vurgulanmıştır.)
b. Önceki malik kurumlar vergisi mükellefi iken sonraki malik gerçek kişi ise ve sözleşmede kira bedeli net olarak belirtilmişse, yeni kira bedeli net tutar + stopaj olacaktır. Brüt belirlenmişse, yeni kira bedeli de brüt tutar olmalı, stopaj bu tutarın içinde sayılmalıdır. Yargıtay uygulaması bu yöndedir. Fakat bu senaryoda kiracı aleyhine bir kira artışı oluştuğu görülmektedir, bu nedenle biz bu uygulamaya eleştiri ile yaklaşmak gerektiğini düşünüyoruz. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.02.2017 tarihli, 2017/1390 E. – 2017/1046 K. sayılı kararı)
CEO Haber: Son olarak, kiracıyı ihtiyaç sebebiyle tahliye ettiren mülk sahibi, birkaç hafta veya birkaç ay sonra bu mülkü yeniden kiraya vermişse kiracının tazminat talep etmesi mümkün müdür?
Av. Kadir Uyanık: Evet mümkündür. Fakat bunun da dikkat edilmesi gereken şartları var. Türk Borçlar Kanunu madde 355 hükmü, kiraya verenin bu türden davranışlarını engellemek için tazminat hükmü getirmiştir. Mülk sahibi, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye ettirdikten sonra, takip eden üç yıl boyunca, davada belirttiği sebeplerle kullanmak yerine başka amaçlarla kullanmış veya kiraya vermişse, kiracının bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat talep etmek hakkı vardır. Kiracının böyle bir talepte bulunabilmesi için dava neticesinde verilen kararın icrai işleme konu edilmesi ve kiracının icra kanalıyla tahliye edilmesi gereklidir. Kiracının kendi rızası ile ihtarname geldi diye ya da dava açıldı diye evi boşaltması halinde tazminat talep etme hakkı kalmaz. Yargıtay uygulaması istikrarlı olarak bu şekilde sürmektedir (Yargıtay 3. HD 17.09.2019 tarihli, 2018/5894 E. – 2019/6781 K. ; Yargıtay 3. HD 21.02.2019 tarihli, 2017/4632 E. – 2019/1687 K. ; Yargıtay 3 HD 25.03.2019 tarihli, 2017/6483 E. – 2019/2527 K. sayılı kararı).
