Emlak arayanları ve ilan verenleri tek bir çatı altında buluşturan Hürriyet Emlak, İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası (İEKO) iş birliği ile hayata geçirdiği Emlak Akademisi’nde geçtiğimiz hafta yeni taşınmaz ticareti yönetmeliği, yönetmeliğin getirdikleri ve gayrimenkul danışmanlarının nelere dikkat etmesi gerektiği konularını masaya yatırdı. Online olarak iki farklı eğitim düzenleyen Hürriyet Emlak ve İEKO, 250’den fazla emlak danışmanını bir araya getirdi. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan’ın ‘Yeni Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği ve Getirdikleri’ başlıklı anlatımı ile başlayan ilk oturum, Hürriyet Emlak İş Geliştirme ve Satış Direktörü Engin Sezer’in ‘Hürriyet Emlak’ta Mesleki Yeterlilik ve Taşınmaz Ticareti Belgesi Girişi’ anlatımı ile devam etti.
İkinci oturuma katılan ve açılış konuşması yapan İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizameddin Aşa, sektörde emeği geçen tüm oda başkanlarına ve yönetimlerine, tüm STK’lara, bakanlık, genel müdürlük ve il müdürlüklerine, Hürriyet Emlak ailesine teşekkürlerini iletirken, “Şimdi sıra bizlerde, üzerimize düşen görev yönetmeliğe sahip çıkıp arkasında durmak…” mesajını verdi. Aşa, yeni taşınmaz ticareti yönetmeliği hakkında düzenlenen maddeleri sıralarken, eğitime katılan gayrimenkul danışmanlarının merak ettiklerini yanıtladı.
Hürriyet Emlak ve İEKO iş birliğiyle gerçekleşen eğitime Hürriyet Emlak Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Ticari İşlerden Sorumlu Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Denetim Kurulu Başkanı Erkan Özgür, Hürriyet Emlak Pazarlama Direktörü Yusuf Mert Yılmaz, Hürriyet Emlak İş Geliştirme ve Satış Direktörü Engin Sezer ve Hürriyet Emlak Satış ve Pazarlama ekipleri ev sahipliği yaptı.
Yeni Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği ve Getirdikleri
Yeni taşınmaz ticareti yönetmeliğiyle birlikte gayrimenkul danışmanlarının artık gerçek anlamda birer kimliğinin olacağını söyleyen Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan, yönetmeliğin beraberinde getirdikleri ve gayrimenkul danışmanlarının dikkat etmesi gereken konuları şu şekilde aktardı:
“Yetki belgesi şart”
Eski düzenlemede sadece kişilere yetki belgesi veriliyordu ancak yeni düzenlemede bu işletme ve sorumlu emlak danışman olarak çeşitlendirildi. Yani artık sadece kişinin değil, işletmenin de yetki belgesi olabiliyor. Peki işletmenin yetki belgesi alabilmesi için neler gerekiyor? Meslek Odası’na kayıt olmanız, vergi mükellefi olmanız, taşınmaz ticareti faaliyeti yapmanız ve seviye 5 mesleki yeterlilik seviyesine ulaşmanız ve sorumlu emlak danışmanınız olması gerekiyor. Bu mesleki yeterlilik seviyesiyle ilgili eğitimlere katılıp bunun belgesini almadan sektörde faaliyet gösteremiyorsunuz. Artık eğitim almış emlak aracısının dönemi başlıyor.
“Herkes yetki belgesi alamayacak”
Yetki belgesinin başvurusunun yapıldığı tarihten önceki son 5 yıl içerisinde orta öğretim mezunlarının en az 12 ay, lisans-ön lisans mezunlarının ise 6 ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olması gerekiyor. Yani siz bugün ben emlak aracılığı yapmak istiyorum dediğinizde bunu yapamıyorsunuz. Bir iş tecrübenizin ve eğitiminizin olması gerekiyor.
“Emlak aracıları artık kendi arasında sözleşme yapacak”
Yeni taşınmaz ticareti yönetmeliğine eklenen yeni bir konu da emlak aracılarının kendi aralarında bir komisyon paylaşımı sözleşmesi yapması. Daha önce bu konuya değinilmemişti ancak şimdi yeni yönetmelikte sözleşmede bulunması gereken şartlar dahi detaylı belirtildi. Dolayısıyla sizin artık başka emlak aracılarıyla ortak iş yapmanız halinde bunu sözleşmeye dökmeniz gerekiyor. Bununla birlikte aranızda komisyon bedelini nasıl paylaşacağınızı da yazmanız gerekiyor.
“Dikkat, yetki belgeniz iptal olabilir”
Yeni taşınmaz ticareti yönetmeliğine göre yetki belgenizin iptali de söz konusu olabiliyor. Sektöre uygun davranmayan, aykırı hareketlerde bulunan, yönetmelikteki şartlara aykırı davranan kişi olduğu an yetki belgesi iptal edilebiliyor. Yönetmeliğe aykırı bir işlem yaptığınızda kişiler sizi şikayet edebiliyor. Bu şikayet bakanlığa ulaşıyor ve bakanlık size savunma için süre veriyor. O süre sonunda savunmanızı yaptığınızda ve haksız olduğunuz kanıtlandığında yetki belgeniz iptal edilebiliyor. Burada gayrimenkul danışmanlarına yönetmeliği her zaman masalarında tutmalarını ve ticaretlerini buna göre yönlendirmelerini öneriyorum. Yer gösterirken, sözleşme yaparken, bilgilendirme yaparken ve internet ilanı çıkarken bu yönetmeliğe uygun ilanları çıkmanız gerekiyor.
“İnternette bir ilanı birden fazla kişi veremeyecek”
Yeni taşınmaz ticareti yönetmeliği ile birlikte internetteki ilanlara da bir düzenleme geldi.
Artık ilan siteleri yetki belgesi olmayan emlak aracısına ilan verdirtemeyecek. Yani herkes ben yetki aldım, bu daireyi satabilirim diyemeyecek. İlanlarda sizin yetki belgesi numaranız ve yönetmeliğin diğer talep ettiği sizi tanımlar bilgilerin yer alması gerekiyor. Ayrıca bir ilanı birden fazla kişi veremeyecek. Bir taşınmaza sadece bir emlak aracısı ilan verebilecek. Artık mükerrer ilanlarla karşı karşıya kalmayacağız.
“Hizmet bedeline sınırlama getirildi”
Eski sistemde Türk Borçlar Kanunu’na tabi olduğunuz için hizmet bedelini kendiniz belirleyebiliyordunuz, bir sınırlama yoktu. Yeni yönetmelikle birlikte buna da sınırlama getirildi. Satış hususunda en fazla KDV hariç satış bedelinin yüzde 4’ü kadar komisyon alabiliyorsunuz. Bundan sonra sözleşmeye bu oranın üzerinde yazılan oranlar geçersizdir. Kiralamalara ilişkin hizmet bedeli ise KDV hariç bir aylık kira bedelinden fazla olarak belirlenememektedir.
“Sözleşmeleri yazılı yapmak önem kazanacak”
Yeni yönetmelik ile artık yazılı sözleşme yapılmaması halinde hiçbir şekilde emlak aracıları hiçbir şekilde komisyona hak kazanamayacaktır. Bu nedenle emlak aracıları artık yönetmeliğe uygun eksiksiz bir sözleşme yapmadan işe başlamamaları önerildi. Ayrıca yeni yönetmelikle birlikte sözleşmeleri yazılı yapmanın da önemi arttı. Burada gayrimenkul danışmalarının dikkat etmesi gereken bir konu var: Emlakçılar genelde sözleşme yaptıklarında imza yetkilisini kontrol etmezler. İmza yetkilisi kimdir, imza yetkilisi var mıdır, yok mudur? Bir şirket ile sözleşme imzalarken imza sirkülerinde o şirketin yetkisi olup olmadığını kontrol etmeniz artık büyük önem taşıyor. Burada genelde şu hata yapılıyor; şirketin herhangi bir yetkilisi geliyor, şirket adına imza atıyor, işlemler bitiyor, daha sonra şirketin yönetim kurulu imzanın kendisine ait olmadığını söylüyor ve size ödemeyi yapmıyor. Dolayısıyla bir sözleşme yaparken imza sirkülerine mutlaka bakın.
Hürriyet Emlak yeni düzene göre yenileniyor
Yeni yönetmelikle birlikte internet portallerine de yeni yükümlülükler getirildiğini söyleyen Hürriyet Emlak Müşteri Yönetimi Direktörü Engin Sezer, Hürriyet Emlak olarak neler yaptıklarını şu şekilde anlattı: “Yeni taşınmaz ticareti yönetmeliğinin 12’nci maddesi bizi yakından ilgilendiriyor. Yönetmelik ile birlikte internet portallerine de bazı sorumluluklar getirildi. Biz önceki taslak yönetmelikle sistemlerimizde birtakım geliştirmeler yapmaya başlamıştık. Yenileme ile birlikte kurumsal müşterilerimize kendi mesleki yeterlilik belgeleri ve yetki belgelerini doldurabilecekleri bir ortam sağlıyoruz. Burada kullanıcılar kendi profillerini oluştururken sisteme giriş yaptıklarında ‘hesabım’ sekmesine gelerek hesap bilgilerinde yetki belgesini tanımlayabiliyor. Aynı zamanda mesleki yeterlilik belgesinin de girilmesini sağlıyoruz. Alıcılar ilanları incelediğinde bize şart koşulduğu şekilde yetki belgesini gösterebilir hale geliyoruz. Yetki belgesine sahip olduğunu gösteren bir ikonla da bunu ilana bakan alıcılara gösteriyoruz. Bundan sonraki süreçte de yeni yönetmeliğe uygun bir şekilde güncellemelerimizi yapmaya devam edeceğiz.”
